ILAT, ILC, ICC : vers un changement de cycle pour les loyers en 2026 ?

Après plusieurs années marquées par une forte inflation et des revalorisations automatiques soutenues, les derniers indices publiés par l’INSEE (ICC, ILAT, ILC) confirment une rupture de tendance nette sur le marché de l’immobilier professionnel.

Au 4ᵉ trimestre 2025 :

• ICC (Indice du Coût de la Construction) : 2 058 (-2,37 % sur un an)
• ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) : 137,21 (-0,06 % sur un an)
• ILC (Indice des Loyers Commerciaux) : 134,62 (-0,50 % sur un an)

Ces évolutions traduisent une normalisation post-inflationniste et marquent potentiellement l’entrée dans un nouveau cycle locatif dès 2026.

Une mutation profonde du rôle de l’indexation

Le cycle que nous venons de traverser a profondément modifié la perception de l’indexation des loyers. Pendant plusieurs années, celle-ci a constitué un levier quasi automatique de création de valeur pour les bailleurs, porté par une inflation élevée et généralisée. Cette mécanique, simple et prévisible, a permis d’absorber une partie des tensions économiques tout en soutenant les revenus locatifs.

Aujourd’hui, cette logique s’essouffle nettement. La stabilisation, voire la légère contraction des indices, met fin à cette dynamique inflationniste. L’indexation ne joue plus son rôle de moteur et redevient ce qu’elle aurait toujours dû être : un simple outil d’ajustement, et non un levier de performance.

Ce changement est loin d’être anodin. Il marque un basculement vers un environnement où la performance immobilière ne pourra plus reposer sur des facteurs exogènes, mais devra être construite activement.

Un nouvel équilibre dans la relation bailleur–preneur

Cette inflexion des indices s’inscrit dans un contexte plus large de transformation du marché immobilier tertiaire et commercial. La montée de la vacance sur certains segments, les évolutions des modes de travail, ainsi que les arbitrages économiques des entreprises contribuent à redessiner les rapports de force.

Dans ce nouvel environnement, les utilisateurs retrouvent progressivement du pouvoir dans la négociation. Les discussions autour des loyers, des franchises ou encore des conditions d’engagement deviennent plus ouvertes, plus structurées et souvent plus favorables aux preneurs qu’elles ne l’étaient ces dernières années.

Pour les bailleurs, cela implique une adaptation rapide. La simple détention d’un actif ne suffit plus à garantir sa performance. La qualité intrinsèque du bien, son adéquation avec les attentes des utilisateurs et la solidité des locataires deviennent des critères déterminants.

Repenser la création de valeur immobilière

Le véritable enjeu de ce nouveau cycle réside dans la capacité à repenser les leviers de création de valeur. Là où l’indexation constituait auparavant un socle de croissance, la performance repose désormais sur une gestion beaucoup plus fine et proactive des actifs.

Cela passe notamment par une attention accrue portée à la structuration des baux, à la sécurisation des flux locatifs et à l’anticipation des échéances contractuelles. La relation locative devient un sujet stratégique à part entière, nécessitant une lecture à la fois juridique, financière et opérationnelle.

Du côté des entreprises, ce contexte ouvre également des opportunités. Il devient possible de renégocier certaines conditions, d’optimiser les coûts immobiliers et d’aligner plus finement les engagements locatifs avec les besoins réels de l’activité. L’immobilier n’est plus seulement une contrainte, mais un levier d’optimisation globale.

L’importance stratégique du choix de l’indice

Dans un environnement moins inflationniste, le choix de l’indice d’indexation prend une dimension nouvelle. Longtemps perçu comme un élément standard du bail, il devient aujourd’hui un véritable sujet de négociation et d’optimisation.

L’ILAT, plus représentatif des activités tertiaires, et l’ILC, adapté aux activités commerciales, offrent des dynamiques différentes qu’il convient d’analyser avec précision. Quant à l’ICC, historiquement très utilisé, il peut apparaître plus volatil et parfois moins en phase avec certaines réalités économiques actuelles.

Ainsi, le choix ou la renégociation de l’indice peut avoir un impact direct, durable et significatif sur la rentabilité d’un actif ou sur le coût d’occupation d’une entreprise. C’est un levier souvent sous-estimé, mais désormais central.

Vers une gestion active et stratégique des baux en 2026

L’année 2026 pourrait marquer l’entrée dans une nouvelle phase du marché immobilier professionnel, caractérisée par une approche beaucoup plus active de la gestion locative. Les acteurs qui sauront anticiper ces évolutions et adapter leur stratégie disposeront d’un avantage concurrentiel réel.

Dans ce contexte, chaque bail devient un outil stratégique. Sa structuration, ses clauses, son indexation et ses échéances doivent être analysées avec précision pour en maximiser la valeur ou en limiter les risques.

Nous assistons ainsi à une transformation progressive du modèle immobilier : d’un modèle passif, largement porté par le marché, vers un modèle piloté, où la performance dépend directement des décisions prises.

Notre accompagnement

Chez EVOLIS, nous accompagnons quotidiennement entreprises et propriétaires dans l’analyse et l’optimisation de leurs stratégies immobilières. Notre approche consiste à traduire les évolutions macroéconomiques, comme celles des indices ILAT, ILC et ICC, en impacts concrets et opérationnels.

Notre objectif est clair : permettre à nos clients de sécuriser leurs décisions, d’anticiper les risques et d’identifier de nouveaux leviers de création de valeur dans un marché en mutation.

Anticipez dès maintenant l’impact sur vos loyers

Dans un environnement en transition, l’anticipation est un facteur clé de performance. Une analyse approfondie de vos baux et de leur indexation permet souvent de révéler des marges de manœuvre insoupçonnées.

Échangeons ensemble pour évaluer l’impact de ces évolutions sur votre situation et définir les meilleures stratégies à mettre en œuvre.