Décret Tertiaire : comment la transition énergétique rebat les cartes pour les propriétaires et investisseurs ?

Le Décret Tertiaire continue de transformer en profondeur le marché de l’immobilier d’entreprise. En 2025, ses obligations montent en puissance et entraînent un impact direct sur la valeur, la liquidité et la performance des actifs tertiaires.
Les propriétaires et investisseurs doivent désormais intégrer l’ESG comme un critère central dans la stratégie patrimoniale.

Le Décret Tertiaire : rappel des obligations en 2025

Qui est concerné ?

Tous les bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m², qu’ils soient détenus par des propriétaires occupants, bailleurs, copropriétés ou exploitants.

Objectifs de réduction des consommations

• –40 % en 2030
• –50 % en 2040
• –60 % en 2050

Les objectifs peuvent être atteints via une trajectoire absolue ou une trajectoire relative, en fonction des consommations historiques.

Sanctions et conséquences

En cas de non-respect :

• Mise en demeure
• Sanctions financières
• Mention publique sur la plateforme OPERAT (“name & shame”)
  Ce dernier point représente une menace d’image importante pour les entreprises.

Pourquoi l’impact du décret s’intensifie en 2025 ?

Pression réglementaire en hausse

Les échéances se rapprochent, et la collecte des données via OPERAT est désormais systématique. Les contrôles s’intensifient et les obligations deviennent plus strictes.

Les entreprises privilégient les bâtiments performants

Les utilisateurs recherchent aujourd’hui :

• des locaux moins énergivores
• des charges maîtrisées
• une image RSE valorisante

Les actifs non conformes sont de plus en plus esquivés : moins de visites, plus de vacance, décote plus rapide.

Les banques conditionnent leurs financements

Les actifs non performants deviennent plus difficiles à financer, ou à des conditions moins favorables.

Le coût de la non-performance : un effet direct sur la valeur des actifs

Décote des actifs énergivores

Les premiers signaux du marché montrent une décote nette pour les bâtiments F ou G, voire E peu performants, notamment dans les secteurs concurrentiels.

Risque accru d’obsolescence

Les immeubles vieillissants sans travaux programmés voient leur attractivité et leur valeur chuter plus rapidement.

Valorisation renforcée pour les bâtiments rénovés

À l’inverse, les actifs conformes au Décret Tertiaire bénéficient :

• d’une meilleure demande
• d’une vacance réduite
• d’un positionnement premium sur le marché

Comment les investisseurs capitalisent sur la transition énergétique

Reprise d’actifs à faible valeur pour repositionnement

Les actifs énergivores représentent une opportunité : leur prix d’acquisition plus bas permet une création de valeur via travaux.

Rénovation énergétique ciblée

Isolation, chauffage, ventilation, GTB, éclairage LED… Les rénovations ciblées sont souvent les plus rentables.

Les actifs “verts” se louent mieux

Ils se positionnent mieux auprès :

• des entreprises engagées RSE
• des grands groupes soumis à des obligations ESG
• des utilisateurs cherchant la maîtrise des charges

Comment les propriétaires peuvent anticiper la mise en conformité

Audit énergétique complet

Étape indispensable pour comprendre les obligations et planifier les travaux.

Plan de travaux phasé

Prioriser selon :

• le coût
• l’impact énergétique
• la compatibilité avec l’activité du locataire

S’entourer des bons partenaires

Ingénieries, AMO, conseils immobiliers… La réussite passe par un accompagnement structuré et expert.

Conclusion

Le Décret Tertiaire n’est plus une simple obligation réglementaire : c’est un facteur clé de valorisation.
Pour les propriétaires et investisseurs, 2025 marque une nouvelle étape : celle où la performance énergétique devient un élément de décision aussi important que l’emplacement ou le rendement.