Investissement immobilier responsable : un marché en pleine transformation

L’immobilier d’entreprise évolue rapidement sous l’impulsion des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance), de la taxonomie européenne, des nouvelles exigences réglementaires et des attentes croissantes des investisseurs, des banques et des utilisateurs.

L’investissement immobilier responsable n’est plus une tendance ou un argument marketing : il devient un prérequis majeur pour garantir la liquidité des actifs, la résilience des portefeuilles, la conformité réglementaire et la pérennité des rendements.

Dans ce nouveau contexte, les investisseurs et propriétaires doivent adapter leurs stratégies d'acquisition, de financement, d’audit et de valorisation pour rester compétitifs.
EVOLIS accompagne ces évolutions grâce à une expertise intégrée en ESG, en analyse d'actifs, en arbitrage et en financement durable.

L’ESG, un levier stratégique pour créer de la valeur immobilière

Les critères ESG transforment le marché immobilier tertiaire en profondeur. Ils influencent désormais la conception, l’exploitation, la valorisation, la négociation et le financement des immeubles.

Ils constituent un outil de pilotage stratégique pour réduire les coûts, renforcer l’attractivité locative, sécuriser les investissements et créer de la valeur long terme.

Environnement : performance énergétique et réduction carbone

La dimension environnementale est la plus structurante, portée par :

• la sobriété énergétique,
• la réduction des émissions carbone,
• la performance technique des systèmes (CVC, GTB, isolation),
• les matériaux bas carbone,
• la gestion optimisée des consommations,
• l’accès aux énergies renouvelables,
• l’objectif zéro carbone opérationnel (NZC).

Les immeubles qui répondent à ces critères bénéficient d’un avantage concurrentiel majeur :

• meilleure attractivité locative,
• coûts d’exploitation réduits,
• risques réglementaires limités,
• valeur future protégée,
• prime verte lors des arbitrages.

Les certifications BREEAM, LEED, HQE, WELL, ou encore les labels énergétiques renforcent la confiance des investisseurs et favorisent la valorisation.

Social : bien-être, santé et qualité d’usage

Les critères sociaux (S) deviennent essentiels, car les utilisateurs recherchent des immeubles qui améliorent :

• la qualité de vie au travail,
• la santé et la sécurité,
• la lumière naturelle,
• la qualité de l’air,
• l’ergonomie et la flexibilité des espaces,
• les services intégrés (mobilité, restauration, conciergerie).

Un actif performant sur les aspects sociaux contribue à :

• la fidélisation des collaborateurs,
• l’attractivité de l’entreprise locataire,
• la réduction du turn-over,
• une meilleure occupation des surfaces,
• un positionnement premium sur le marché.

Gouvernance : transparence, reporting et conformité

Le critère Gouvernance (G) s’impose avec force, sous l’effet :

• des obligations de reporting (CSRD, taxonomie),
• des exigences des banques et des fonds d’investissement,
• de la demande croissante de transparence,
• de la nécessité de documenter la performance énergétique et sociale.

Les investisseurs attendent désormais :

• un reporting ESG clair et structuré,
• une documentation fiable lors de la due diligence,
• un système de pilotage permettant d’améliorer la performance au fil du temps.

Ces exigences influencent directement la valorisation des actifs, leur liquidité et leur capacité à attirer des financements verts.

Les financements durables : un moteur puissant de l’investissement responsable

Le financement durable joue un rôle déterminant dans la transition énergétique et environnementale du parc immobilier tertiaire.

Les acteurs financiers privilégient les actifs performants ESG, tandis que les propriétaires cherchent à optimiser leurs coûts de financement et à accéder à des produits bancaires plus attractifs.

Green bonds et financements verts

Les obligations vertes (green bonds) et les prêts verts sont aujourd’hui massivement utilisés pour financer :

• des rénovations énergétiques,
• des acquisitions d’immeubles responsables,
• des constructions bas carbone,
• des projets alignés sur la taxonomie européenne.

Ces financements offrent :

• des taux bonifiés,
• une meilleure visibilité auprès des investisseurs institutionnels,
• une valorisation positive de l’actif,
• une intégration facilitée dans des portefeuilles ISR.

Prêts indexés sur la performance ESG

Les banques proposent de plus en plus de prêts à taux ajustables selon la performance ESG (Sustainability-Linked Loans).

Plus un bâtiment atteint ses objectifs ESG (consommation, carbone, certification…), plus le taux diminue.
Ce financement encourage la mise en œuvre d’actions concrètes de rénovation ou de modernisation.

Montages complexes et partenariats public-privé

La décarbonation du parc immobilier implique souvent :

• des opérations de restructuration lourde,
• la transformation d’actifs obsolètes,
• la reconversion de friches,
• la dédensification ou la revalorisation foncière.

Pour financer ces projets, les acteurs recourent :

• aux PPP,
• au tiers-financement,
• aux fonds dédiés à la rénovation énergétique,
• aux subventions et dispositifs territoriaux.

Ces montages facilitent la réalisation de projets ambitieux à forte valeur environnementale et sociétale.

Stratégie d’investissement et valorisation des actifs durables

Les stratégies d’investissement évoluent profondément : l’analyse ESG est désormais intégrée dès la due diligence, dans la gestion du portefeuille, dans la valorisation, et jusque dans l’arbitrage.

Audit ESG et analyse des risques immobiliers

L’audit ESG devient un outil central pour :

• identifier les risques énergétiques et réglementaires,
• anticiper les coûts de mise en conformité,
• mesurer le potentiel de valorisation,
• détecter les obsolescences futures,
• sécuriser l’investissement long terme.

Les investisseurs cherchent à éviter les actifs “stranded assets”, c’est-à-dire les immeubles dont la valeur risque de s'effondrer faute de performance ESG suffisante.

Repositionnement et valorisation des actifs

Un actif performant ESG bénéficie :

• d’une meilleure attractivité locative,
• d’un taux de vacance réduit,
• d’une meilleure résilience face aux crises,
• d’une prime de valorisation sur le marché,
• d’une liquidité supérieure lors de la revente.

Le repositionnement passe par :

• des travaux d’amélioration,
• l'obtention de certifications,
• la rénovation énergétique,
• une stratégie marketing orientée durabilité.

Arbitrage, acquisition responsable et stratégie long terme

Les décisions d’investissement se prennent désormais selon :

• la résilience énergétique et carbone de l’actif,
• son attractivité future,
• les risques réglementaires,
• les rendements ajustés ESG,
• la capacité à sécuriser une valeur long terme.

L’investissement responsable devient une stratégie de croissance durable, et non une contrainte.

Les grandes tendances à suivre dans l’immobilier responsable

Parmi les tendances majeures du marché :

• Renforcement de la CSRD et de la taxonomie européenne
• Différenciation accrue des rendements selon la performance énergétique
• Demande croissante d’actifs certifiés et bas carbone
• Valorisation plus forte des immeubles rénovés, décarbonés et résilients
• Accélération de la transformation des immeubles obsolètes
• Priorité donnée aux investissements compatibles avec les objectifs climat 2030 & 2050

EVOLIS, partenaire des stratégies immobilières durables

Investir dans l’immobilier tertiaire en 2025 ne se limite plus au rendement locatif : la durabilité, la performance énergétique, le bien-être des utilisateurs et la conformité réglementaire sont devenus des critères centraux, structurants et stratégiques.

EVOLIS accompagne :

• les investisseurs dans l’identification et la sélection d’actifs responsables,
• les propriétaires dans la valorisation ESG et la mise en marché,
• la gestion des risques, l’anticipation réglementaire et le pilotage durable.

Grâce à une expertise mêlant immobilier, ESG, analyse financière et stratégie durable, EVOLIS transforme la transition écologique en opportunité de performance, rentabilité et création de valeur.