Remontée des taux d’intérêt : quels impacts sur la valeur des actifs tertiaires en 2025 ?

Après plusieurs années marquées par une hausse rapide puis une stabilisation progressive, 2025 confirme un changement de cycle majeur pour l'immobilier d’entreprise. Dans un contexte économique encore incertain, la remontée des taux d’intérêt continue d’influencer fortement la valeur des bureaux, commerces et locaux d’activité.
Pour les propriétaires comme pour les investisseurs, comprendre ces mécanismes est essentiel pour prendre les bonnes décisions patrimoniales.

2024-2025 : un changement de cycle confirmé

Pourquoi les taux repartent à la hausse ?

Bien que l’inflation se stabilise, elle demeure au-dessus des niveaux cibles, poussant les banques centrales à maintenir une politique monétaire restrictive. Les coûts de financement augmentent mécaniquement, ce qui pèse sur les opérations immobilières et renchérit le capital.

Un impact immédiat sur le coût du capital

Entre 2022 et 2025, le coût du financement s’est considérablement tendu, réduisant l’appétit des investisseurs institutionnels et augmentant la sélectivité sur les acquisitions. Résultat : moins de transactions, mais davantage d’opportunités pour ceux capables d’investir en fonds propres ou via des montages alternatifs.

Comment la hausse des taux affecte la valorisation des actifs tertiaires ?

Compression des valeurs : un mécanisme simple

La valeur d’un actif tertiaire est directement liée au taux auquel il est décoté. Lorsque les taux montent, les valeurs doivent s’ajuster pour retrouver un couple rendement/risque attractif.
Cela entraîne une baisse mécanique des prix, plus ou moins marquée selon la typologie d’actif.

Les actifs les plus touchés

• Bureaux obsolètes ou énergivores
• Locaux mal situés ou difficilement repositionnables
• Actifs tertiaires à forte vacance

Ces immeubles subissent une double pression : tension macroéconomique + exigences environnementales.

Les actifs qui résistent

Au contraire, certains segments montrent une forte résilience :

• petites surfaces en zones demandées
• immeubles rénovés et performants (ESG-friendly)
• locaux d’activité ou industriels en pénurie structurelle

Ces actifs conservent une liquidité élevée et des valeurs relativement stables.

Stratégies pour les propriétaires : anticiper plutôt que subir

Réaliser un audit de valeur et un audit ESG

La première étape consiste à connaître précisément la valeur de son actif et son niveau de performance énergétique. Ces deux dimensions sont désormais indissociables.

Repositionner son actif

Selon les cas :

• améliorer les performances énergétiques
• moderniser les espaces
• revoir la stratégie de commercialisation
• ajuster le loyer pour réduire la vacance

Profiter des opportunités d’arbitrage

En 2025, les cycles immobiliers se décalent. Un actif peut être cédé dans de bonnes conditions si le positionnement est clair et si l’actif est conforme aux attentes des utilisateurs.

Opportunités pour les investisseurs : un marché stratégique

Le retour des investisseurs value-add

La baisse des prix crée une fenêtre d’entrée rare pour les investisseurs capables d’absorber des travaux ou un repositionnement.

Financements alternatifs et montages intelligents

Crédit-bail, club deals, partenariats… Les stratégies se diversifient pour compenser le coût du financement traditionnel.

Un marché qui se normalise

La stabilisation des taux prévue pour 2025-2026 pourrait créer un point d’équilibre favorable aux acquisitions.

Conclusion

La remontée des taux redéfinit profondément la dynamique de l’immobilier tertiaire. Les actifs performants et bien positionnés tirent leur épingle du jeu, tandis que les bâtiments énergivores ou obsolètes doivent être repensés.
Pour les propriétaires comme pour les investisseurs, 2025 est une année de sélectivité, d’opportunités et de repositionnement stratégique.